纽约房地产大亨数十年不用缴所得税的真实原因

  房地产是周期性行业,精明的房地产大亨很少会遭遇硬着陆。自上世纪80年代以来,纽约房地产大亨哈里·麦克洛一直没有缴纳所得税。

  其实,拥有美国房产的持有成本并不低。美国的房产和土地都是私有制的,房主拥有永久产权,但每年要缴纳一定的房产税。美国的房产税并不是由美国联邦政府或州政府征收,760444开奖结果!而是由地方政府,郡政府和学区征收,主要用于居民所在区域的治安,消防,教育等公共服务。

  美国房产税是以房屋的政府评估价 (Tax Assessed Value)计算的,而不是像很多人以为的是以房屋成交价计算。

  美国的房产税率一般在1%-3%之间。每年地方政府的预算和计税价值总额都会改变,房产税率也会随之改变。即使是在同一个州内,不同城市,不同学区的房产税征税方法和税率也都不同。

  这位纽约地产大亨,是如何合理巧妙地避开了巨额的税款呢?这要归功于房地产投资者享有的特殊减税待遇。

  在上世纪80年代,麦克洛开始涉足房地产。2003年,他以14亿美元收够了通用汽车大厦,并凭借在该大楼位于第五大道的广场上的透明立方体下开发一家Apple Store门店赢得了赞誉。

  2008年全球金融危机使他无法进行债务再融资,从而让他失去了对这些房产的控制权。

  麦克洛并未气馁,而是与一些资金雄厚的投资者合作开展了一系列项目。这其中包括建造432Park Ave,该项目2015年竣工时成为西半球最高的住宅大楼。

  美国税法规定,允许企业将一年的损失与下一年度的收入进行抵销。麦克洛的前妻称,麦克洛利用4.48亿美元的净经营亏损来抵扣2008年至2015年间的所得税。这样的操作使得他们减少了税务负担并维持了奢华的生活方式。香港马会资料开奖记录

  麦克洛还利用率其他优惠政策,包括递延资本收益的工具以及对升值资产计提折旧等。这也是减税的一招。麦克洛在2008年作价28亿美元将通用汽车大厦出售,这笔交易为其实现了近10亿美元的资本收益税递延。麦克洛的剩余净经营亏损估值约1.26亿美元。